Déficit foncier en SCI : comment il se calcule, se répartit et s'impute

Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes qui permettent de réduire son impôt sur le revenu avec des dépenses réelles et utiles (des travaux). En SCI, il fonctionne comme en direct, avec une étape de plus : la répartition entre associés. Voici le mécanisme complet, puis un exemple.

Étape 1 : le résultat de la SCI

Le résultat foncier est la différence entre les recettes encaissées et les charges déductibles payées dans l'année. Lorsqu'il est négatif, on parle de déficit foncier. Mais toutes les charges ne créent pas le même déficit : le Code général des impôts (article 156, I, 3°) traite à part les intérêts d'emprunt.

Étape 2 : la ventilation du déficit

La règle se résume ainsi : les intérêts s'imputent d'abord sur les recettes. Ensuite seulement viennent les autres charges.

• Si les recettes couvrent les intérêts, le déficit provient entièrement des autres charges : il est imputable sur le revenu global.
• Si les intérêts dépassent les recettes, l'excédent d'intérêts forme un déficit « intérêts », imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs ; les autres charges forment un déficit imputable sur le revenu global.

Étape 3 : la répartition entre associés

Chaque composante du déficit est répartie au prorata des parts. Un associé à 40 % reçoit 40 % du déficit « intérêts » et 40 % du déficit « hors intérêts ». La 2072 prévoit cette double colonne dans son cadre de répartition.

Étape 4 : l'imputation chez l'associé

Le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global de l'associé (salaires, pensions, BIC...) dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est apprécié par foyer fiscal, tous immeubles et toutes SCI confondus. L'excédent au-delà de 10 700 €, ainsi que le déficit « intérêts », s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Un plafond majoré à 21 400 € a existé pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G, pour les travaux payés entre 2023 et 2025 sur devis accepté après le 5 novembre 2022. Pour les dépenses payées à partir de 2026, vérifiez si le dispositif a été prorogé par la loi de finances : à la date de ce guide, nous ne l'avons pas vu reconduit.

La contrepartie : trois ans de location

L'imputation sur le revenu global n'est définitivement acquise que si l'immeuble reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Si la SCI vend le bien ou cesse de le louer avant, l'administration reconstitue le revenu global des trois années et remet en cause l'imputation. Des exceptions existent (invalidité, licenciement, décès de l'associé ou de son conjoint, expropriation).

Trois pièges

• Le calendrier de paiement. Une facture de travaux de 30 000 € payée en une fois dépasse largement le plafond ; la payer sur deux années civiles (acompte en décembre, solde en janvier) permet d'utiliser deux fois le plafond de 10 700 €. C'est parfaitement légal si les paiements correspondent à l'avancement réel.
• La nature des travaux. Seuls les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration entrent dans le déficit. Une extension ou une surélévation n'est pas déductible, même financée à crédit.
• L'option pour l'IS. Une SCI qui a opté pour l'IS ne génère pas de déficit foncier chez ses associés. L'option est irrévocable passé un délai de cinq ans : ne l'exercez jamais pour ce motif sans conseil.