Faire entrer un bien que vous possédez déjà dans votre SCI : le coût réel

Vous détenez un bien en direct et vous venez de créer une SCI, ou vous en avez une. Le réflexe est de « mettre le bien dans la SCI ». Techniquement, ce transfert est une mutation de propriété, avec la fiscalité qui va avec. Trois voies existent, et leur coût varie du simple au triple.

Voie 1 : l'apport pur et simple

Vous transférez le bien à la société en échange de parts sociales. Aucun prix n'est versé. Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, l'apport d'un immeuble d'habitation ou professionnel par un particulier bénéficie d'une exonération de droits d'enregistrement. Pour une SCI ayant opté à l'IS, en revanche, l'apport d'un immeuble par un particulier supporte un droit de 5 %.

Attention sur la plus-value : l'apport est une cession à titre onéreux au sens fiscal, donc la plus-value immobilière est en principe imposable chez l'apporteur, au taux global de 36,2 % avant abattements pour durée de détention. Les exonérations classiques restent applicables, résidence principale notamment.

Voie 2 : l'apport à titre onéreux

Si le bien est grevé d'un emprunt que la société reprend, la part correspondant à la dette reprise est un apport à titre onéreux, assimilé à une vente, et supporte les droits de mutation correspondants. En pratique, l'opération est souvent mixte : une fraction pure et simple, une fraction à titre onéreux. L'accord de la banque est indispensable pour le transfert du prêt, et il est rarement acquis d'avance.

Voie 3 : la vente à sa propre SCI

Vous vendez le bien à la société, qui finance l'acquisition par un emprunt. C'est ce qu'on appelle la vente à soi-même ou OBO. L'opération supporte les droits de mutation de droit commun, soit environ 5,8 % dans la plupart des départements, ainsi que la plus-value éventuelle. En contrepartie, elle vous permet de récupérer des liquidités, de repartir sur un prix d'acquisition réévalué et de déduire les intérêts du nouvel emprunt. C'est la voie la plus coûteuse à l'entrée et la plus intéressante en trésorerie.

Les étapes incompressibles

• Acte notarié obligatoire : un transfert d'immeuble ne se fait jamais sous seing privé.
• Purge du droit de préemption de la commune, avec un délai de réponse de deux mois.
• Publication au service de la publicité foncière.
• Déclaration et paiement de la plus-value, gérés par le notaire.
• Mise à jour des statuts et enregistrement, si l'apport s'accompagne d'une augmentation de capital.