Quelle comptabilité tenir dans une SCI familiale, et quelles pièces conserver
La question revient à chaque création : faut-il un logiciel de comptabilité, un bilan, un expert-comptable ? Pour une SCI familiale à l'impôt sur le revenu, la réponse tient en une phrase : il faut une comptabilité suffisante pour établir le résultat foncier et rendre compte aux associés, et rien de plus.
Ce que la loi exige
Le Code de commerce ne s'applique pas aux sociétés civiles : ni plan comptable obligatoire, ni bilan au sens comptable, ni dépôt des comptes au greffe. Le Code civil, lui, impose au gérant de rendre compte de sa gestion au moins une fois par an (article 1856), ce qui suppose des comptes établis. Le Code général des impôts impose de pouvoir justifier le résultat déclaré sur la 2072. Les statuts ajoutent souvent leurs propres exigences, qu'il faut lire.
En pratique, cela se traduit par une comptabilité dite « de trésorerie » : on enregistre les encaissements et les décaissements de l'année, ce qui correspond exactement à la règle fiscale des revenus fonciers.
Les quatre états à tenir
- Le journal des recettes et des dépenses : date, nature, bénéficiaire ou payeur, montant, immeuble concerné. C'est la base de tout.
- Les comptes courants d'associés : apports, remboursements, résultats laissés en compte, avec un solde par associé. C'est la pièce la plus regardée en cas de succession ou de conflit.
- Le suivi de l'emprunt : capital remboursé et intérêts payés dans l'année, à partir du tableau d'amortissement de la banque. Seuls les intérêts sont déductibles.
- Le registre des délibérations : procès-verbaux d'assemblée, chronologiquement, avec les convocations.
Combien de temps conserver
| Pièce | Durée minimale | Raison |
|---|---|---|
| Factures, quittances, relevés bancaires | 6 ans | Délai de reprise fiscale allongé |
| Factures de travaux | Jusqu'à la revente du bien, plus 3 ans | Elles majorent le prix d'acquisition pour la plus-value |
| Actes d'acquisition, statuts, actes de cession de parts | Sans limite | Titres de propriété et preuve de la répartition du capital |
| Procès-verbaux d'assemblée | Sans limite | Preuve des décisions, opposable aux héritiers |
| Contrats de bail et états des lieux | 3 ans après la fin du bail | Prescription des actions locatives |
Le classement minimal qui suffit
Un dossier par exercice, contenant les relevés bancaires de l'année, les factures classées par nature, l'échéancier d'emprunt, le calcul du résultat foncier, la copie de la 2072 déposée, les attestations de quote-part remises aux associés et le procès-verbal d'assemblée. Un dossier permanent à part contient les statuts, l'acte d'acquisition, les actes de cession de parts, les baux et les diagnostics.
Faut-il un expert-comptable ?
Aucune obligation pour une SCI à l'IR. Son intervention se justifie sur les opérations exceptionnelles, cession, démembrement, option pour l'IS, travaux lourds, plus que sur la tenue annuelle. Le calcul du résultat foncier d'une SCI à un ou deux biens est à la portée de n'importe quel gérant méthodique, à condition d'appliquer les bonnes règles de déductibilité.
La tenue annuelle, sans tableur
Journal des opérations, comptes courants, résultat foncier, procès-verbal et sauvegarde exportable : Quote-Part tient les quatre états dans un seul outil.
Essayer Quote-Part gratuitement