Parts de SCI démembrées : qui déclare le résultat, usufruitier ou nu-propriétaire ?

Les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants et conservent l'usufruit. L'opération est efficace : les droits de donation se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, et au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires. Puis vient la première déclaration de revenus, et la question se pose : qui déclare la quote-part de résultat ?

Le principe : l'usufruitier déclare le résultat courant

L'usufruit confère le droit aux fruits, et les loyers sont des fruits. C'est donc l'usufruitier des parts qui est imposé sur la quote-part du résultat courant de la société, au titre des revenus fonciers, comme s'il était plein propriétaire. Le nu-propriétaire ne déclare rien tant qu'il ne perçoit aucun bénéfice : il détient un droit sur le capital, pas sur les revenus.

Le corollaire pratique compte pour la 2072 : dans le cadre de répartition, la société indique l'usufruitier comme titulaire de la quote-part de résultat, en mentionnant le démembrement et l'identité du nu-propriétaire.

L'exception : les résultats exceptionnels

Un profit qui n'est pas un fruit mais une modification du capital, typiquement la plus-value de cession d'un immeuble par la société, revient en principe au nu-propriétaire, qui en supporte l'imposition. La distinction entre résultat courant et résultat exceptionnel est donc structurante, et c'est elle qui rend le sujet technique.

Le rôle des statuts et des conventions

Ce partage n'est pas d'ordre public : les statuts, ou une convention entre usufruitier et nu-propriétaire, peuvent l'aménager, par exemple en attribuant tout ou partie du résultat au nu-propriétaire, ou en prévoyant l'inscription du résultat en compte courant de l'un ou de l'autre. L'administration admet les répartitions conformes aux statuts, à condition qu'elles soient antérieures à la clôture de l'exercice et qu'elles ne soient pas rédigées dans le seul but d'éluder l'impôt.

Trois erreurs que nous voyons régulièrement

• Les enfants déclarent les loyers. Ils sont nus-propriétaires, ils n'ont perçu aucun revenu : la déclaration revient aux parents usufruitiers. Cette erreur conduit souvent à une imposition dans la mauvaise tranche et à une rectification des deux foyers.
• Le démembrement n'est pas mentionné sur la 2072. L'administration voit alors une répartition de capital incohérente avec les déclarations personnelles.
• Les statuts ne disent rien. À défaut de clause, on applique le partage par défaut, ce qui surprend parfois les familles qui avaient prévu autre chose oralement. Une clause claire dans les statuts, rédigée au moment de la donation, évite ces discussions dix ans plus tard.

Et le compte courant ?

Le compte courant d'associé n'est pas démembré : il appartient à celui qui a avancé les fonds. Si les parents ont financé l'acquisition par un apport en compte courant puis donné la nue-propriété des parts, leur créance reste entière et entrera dans leur succession. C'est un point souvent oublié dans les montages familiaux, qui peut réduire l'intérêt de la transmission si le compte courant représente une part importante de la valeur.