Dissoudre une SCI : procédure, coût et fiscalité de la sortie

La SCI a rempli son office : le bien est vendu, les enfants ont hérité, ou les associés ne souhaitent plus rester ensemble. Dissoudre une société civile n'est pas compliqué, mais c'est une procédure formelle en trois temps, et la fiscalité de sortie mérite d'être anticipée avant de décider.

Étape 1 : la dissolution

Les associés se réunissent en assemblée générale extraordinaire et décident la dissolution anticipée, à la majorité prévue par les statuts, souvent l'unanimité. Le procès-verbal constate la dissolution, nomme un liquidateur, généralement le gérant, et fixe le siège de la liquidation. Une annonce légale est publiée, puis le dossier est déposé au guichet des formalités des entreprises. La société continue d'exister, mais pour les seuls besoins de la liquidation, et sa dénomination doit être suivie de la mention « société en liquidation ».

Étape 2 : la liquidation

Le liquidateur réalise l'actif, paie les dettes et les comptes courants d'associés, puis établit les comptes définitifs. C'est ici que se joue la vraie question : que fait-on de l'immeuble ? Deux possibilités. Le vendre à un tiers, puis partager le prix. Ou l'attribuer directement à un ou plusieurs associés dans le cadre du partage.

Étape 3 : la clôture et la radiation

Une seconde assemblée approuve les comptes de liquidation, donne quitus au liquidateur et constate la clôture. Seconde annonce légale, dépôt au greffe, et la société est radiée du registre national des entreprises. Elle cesse alors d'exister.

Le budget

Les frais obligatoires, hors immobilier et hors conseil, se situent autour de 480 à 500 € : deux annonces légales, les frais de greffe de dissolution et ceux de radiation. À cela s'ajoutent, selon les cas, les honoraires du notaire si un immeuble est attribué, et l'imposition décrite ci-dessous, qui constitue l'essentiel du coût réel.

La fiscalité de sortie

Le droit de partage. Le partage de l'actif entre associés supporte un droit de 2,5 % calculé sur l'actif net partagé. C'est souvent le poste le plus lourd quand la société détient encore un immeuble : sur un bien net de 300 000 €, cela représente 7 500 €.

Le boni de liquidation. Si les associés récupèrent plus que leurs apports, l'excédent constitue un boni, imposé chez eux comme un revenu distribué, au prélèvement forfaitaire unique ou sur option au barème. Dans une SCI à l'IR ayant déjà été imposée annuellement sur ses résultats, le boni est en pratique souvent limité, car les bénéfices ont déjà supporté l'impôt.

La plus-value. Si l'immeuble est vendu avant la liquidation, la plus-value suit le régime habituel, avec les abattements pour durée de détention. S'il est attribué à un associé, l'opération peut également générer une plus-value imposable selon les configurations. Les situations diffèrent sensiblement selon que l'attributaire était déjà associé à l'origine ou non, et les analyses varient entre praticiens : c'est le point à faire valider avant de choisir entre vente et attribution.

L'alternative à la dissolution

Quand le conflit n'est qu'entre deux associés, la cession de parts de l'un à l'autre est souvent moins coûteuse que la dissolution : 5 % de droits sur la valeur des parts cédées, contre 2,5 % de droit de partage sur l'intégralité de l'actif plus les frais de procédure. Le calcul mérite d'être fait dans les deux sens avant d'engager quoi que ce soit.