DPE et SCI bailleur : le calendrier des interdictions et ce qu'il impose

Une SCI qui loue nu est un bailleur comme un autre : les règles issues de la loi Climat et Résilience s'appliquent à elle sans particularité. Le sujet est devenu le premier motif de travaux dans les SCI familiales, donc le premier poste de charges, et il a des implications fiscales directes.

Le calendrier

L'interdiction vise la mise en location : nouveau bail, renouvellement, et reconduction tacite. Un bail en cours signé avant l'échéance n'est pas rompu, mais il ne pourra pas être reconduit tel quel. Le logement non conforme est juridiquement qualifié d'indécent, ce qui permet au locataire de demander au juge la réalisation des travaux, voire une réduction ou une suspension du loyer.

La réforme du 1er janvier 2026, à connaître avant d'engager des travaux

Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Conséquence directe : plusieurs centaines de milliers de logements chauffés à l'électricité gagnent une classe sans aucun travaux. Un logement classé F peut être devenu E, ce qui repousse son échéance de 2028 à 2034.

Les dérogations

Trois situations permettent d'échapper temporairement à l'interdiction : les copropriétés où les travaux nécessaires ont été refusés en assemblée générale ou sont techniquement impossibles ; les bâtiments protégés, monuments historiques ou situés en secteur sauvegardé, lorsque l'architecte des Bâtiments de France s'oppose aux travaux ; et les situations où le coût des travaux serait manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Sortent par ailleurs du dispositif les meublés de tourisme, les baux mobilité et les résidences secondaires.

Le traitement fiscal des travaux

C'est le point où le sujet rejoint la gestion de la SCI. Les travaux d'isolation, le remplacement des fenêtres, l'installation d'une pompe à chaleur ou d'une chaudière performante sont des dépenses d'amélioration, déductibles des revenus fonciers pour un logement d'habitation. Elles peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 €.

Un plafond doublé à 21 400 € a existé pour les travaux permettant de sortir un logement des classes E, F ou G, pour les dépenses payées entre 2023 et 2025. Pour les dépenses payées à partir de 2026, ce dispositif ne semble pas reconduit en l'état : vérifiez la loi de finances applicable avant de construire un calendrier de paiement sur cette hypothèse, car les sources ne sont pas unanimes sur son sort.

Attention également à la frontière avec les travaux non déductibles : transformer des combles en pièce habitable à l'occasion d'une isolation est un agrandissement, dont la part correspondante sort du champ de la déduction. Demandez à l'entreprise des factures distinctes par nature de travaux.

Les aides mobilisables par une SCI

Une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques peut, sous conditions, bénéficier de certaines aides à la rénovation, notamment au titre des logements mis en location. Les dispositifs et leurs conditions évoluent fréquemment, et une SCI n'a pas accès aux mêmes guichets qu'un propriétaire occupant : vérifiez l'éligibilité auprès de France Rénov' avant de budgéter une aide.