Louer meublé dans une SCI : le piège qui fait basculer à l'IS

Un associé décide de meubler l'appartement pour mieux le louer, ou de le proposer quelques semaines par an en location saisonnière. Le geste paraît anodin. Il peut faire basculer toute la société à l'impôt sur les sociétés, de façon automatique et sans retour possible.

Pourquoi le meublé pose problème

La location nue est une activité civile : elle relève des revenus fonciers et se marie parfaitement avec l'objet d'une société civile. La location meublée est fiscalement une activité commerciale, relevant des bénéfices industriels et commerciaux. Or l'article 206-2 du Code général des impôts soumet à l'impôt sur les sociétés les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de caractère commercial. Le basculement n'est donc pas une sanction discrétionnaire : c'est l'application mécanique d'un texte.

La tolérance des 10 %

L'administration admet une exception pour les activités commerciales accessoires : tant que les recettes de nature commerciale, dont le meublé, ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes de la société, l'assujettissement à l'IS n'est pas appliqué. Le seuil s'apprécie en moyenne sur les quatre derniers exercices, ce qui permet d'absorber un dépassement ponctuel une année donnée sans basculer immédiatement.

Deux précisions honnêtes. Cette tolérance est une doctrine administrative, pas une disposition légale : elle est opposable à l'administration mais peut évoluer, et sa formulation exacte fait l'objet de lectures différentes selon les auteurs, notamment sur la période de référence. Et elle ne protège pas d'une requalification si l'activité meublée devient structurelle, par exemple si la SCI achète un second bien pour l'exploiter en meublé.

Ce qui se passe en cas de bascule

Les conséquences ne sont pas seulement futures, elles sont rétroactives sur la période non prescrite :

• La société devient redevable de l'IS sur l'ensemble de ses résultats, avec l'obligation de tenir une comptabilité commerciale et de déposer une liasse 2065.
• Le basculement emporte les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise, avec imposition immédiate des plus-values latentes dans certains cas.
• Les plus-values de cession future relèvent du régime professionnel, sans abattement pour durée de détention, ce qui peut représenter un surcoût de plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien détenu de longue date.
• S'y ajoutent les rappels d'impôt, les intérêts de retard et, en cas de mise en demeure restée sans effet, une majoration pouvant atteindre 40 %.

Les solutions propres

Si le projet de location meublée est sérieux, trois voies existent, à arbitrer avec un professionnel :

• Sortir le bien de la SCI et le détenir en direct sous le statut LMNP, qui reste le régime le plus favorable pour un particulier qui loue meublé.
• Créer une structure distincte adaptée au meublé, en laissant la SCI sur son activité de location nue.
• Assumer le passage à l'IS, à condition d'avoir chiffré son coût de sortie, en particulier si le bien a pris de la valeur.