Remplir sa 2044 quand on détient des parts de SCI : le mode d'emploi

La société a déposé sa 2072, le gérant a transmis les quote-parts, et chaque associé doit maintenant les reporter. Pour celui qui possède aussi des biens en direct, l'exercice demande un peu de méthode : la 2044 additionne deux mondes qui ne se remplissent pas au même endroit.

La structure de la 2044

La déclaration se lit en trois blocs. Le premier concerne les immeubles détenus directement : pour chacun, on indique l'adresse, les loyers encaissés, puis les charges par nature (frais de gestion, forfait de 20 € par local, primes d'assurance, travaux, provisions de copropriété, taxe foncière, intérêts d'emprunt). Le deuxième bloc, la rubrique des revenus des sociétés immobilières, est celui qui nous intéresse : on y porte le nom et l'adresse de chaque société, le pourcentage de détention et la quote-part de résultat communiquée par le gérant. Le troisième bloc est le récapitulatif : il additionne les deux précédents et détermine le résultat foncier global du foyer.

Le report sur la 2042

Le total du bloc récapitulatif se reporte ensuite sur la déclaration principale : case 4BA en cas de bénéfice, case 4BC pour la fraction du déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, case 4BB pour la part du déficit provenant des intérêts d'emprunt, imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et case 4BD pour les déficits antérieurs non encore imputés.

Quand peut-on se passer de la 2044 ?

La notice de la 2042 admet que l'associé dont les parts de société immobilière constituent la seule source de revenus fonciers porte directement sa quote-part en case 4BA, sans remplir de 2044, à condition de mentionner les coordonnées de la société dans la rubrique prévue à cet effet. Cette simplification est réelle, mais elle ne s'applique plus dès que l'associé possède un autre bien loué nu, ou dès qu'il constate un déficit à ventiler. Les praticiens restent partagés sur son opportunité : la 2044 documente l'origine du revenu et évite une demande de renseignements. Notre position est de la remplir dès que la situation comporte la moindre particularité.

Quatre cas particuliers fréquents

• Deux SCI. Chaque société occupe une ligne distincte de la rubrique. Les résultats s'additionnent, y compris si l'une est bénéficiaire et l'autre déficitaire.
• Parts détenues en indivision. Chaque indivisaire déclare sa fraction de la quote-part, au prorata de ses droits dans l'indivision.
• Parts démembrées. C'est l'usufruitier qui déclare le résultat courant, sauf clause statutaire contraire antérieure à la clôture.
• Acquisition ou cession de parts en cours d'année. Le résultat est en principe réparti selon la situation à la clôture, sauf convention de répartition prorata temporis conclue avant celle-ci. Ce point se règle dans l'acte de cession, pas au moment de la déclaration.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, est en principe fermé aux détenteurs de parts de sociétés immobilières. Il redevient accessible dans une configuration précise : l'associé perçoit par ailleurs des revenus fonciers d'immeubles détenus en direct, le total reste sous le plafond du micro-foncier, et la société ne relève d'aucun régime spécial. Dans le doute, la déclaration au réel reste la voie sûre, d'autant qu'elle est souvent plus favorable dès qu'il y a un emprunt en cours.