SCI à l'IR ou à l'IS : le choix qui engage vingt ans

C'est la question la plus lourde de conséquences de toute la vie d'une SCI, et celle sur laquelle circulent le plus d'approximations. L'option pour l'impôt sur les sociétés est présentée comme une optimisation évidente parce qu'elle permet d'amortir l'immeuble. Elle l'est parfois. Elle est catastrophique dans d'autres cas, et elle est irrévocable passé un certain délai. Voici le raisonnement complet.

Le régime par défaut : l'impôt sur le revenu

Sans démarche particulière, une SCI qui loue nu est « translucide » : elle calcule un résultat foncier, ses associés sont imposés sur leur quote-part à leur tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pas d'amortissement, mais une compensation majeure au moment de la revente : la plus-value relève du régime des particuliers, avec un abattement pour durée de détention qui aboutit à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

L'option pour l'impôt sur les sociétés

La société devient alors un contribuable à part entière. Elle tient une comptabilité commerciale, amortit l'immeuble (hors terrain) sur 25 à 40 ans selon les composants, déduit davantage de charges, et paie l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Pendant la phase de détention, le résultat imposable est souvent nul ou négatif grâce à l'amortissement : c'est l'argument massue des partisans de l'IS.

Deux contreparties, et ce sont elles qui décident.

D'abord, pour récupérer l'argent, il faut se verser des dividendes, imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (ou au barème sur option, avec abattement de 40 %). L'économie réalisée à l'étage de la société est donc partiellement reprise à l'étage de l'associé.

Ensuite, et c'est le point décisif, la plus-value de cession relève du régime professionnel : elle se calcule par rapport à la valeur nette comptable, c'est-à-dire au prix d'acquisition diminué de tous les amortissements déjà pratiqués. Aucun abattement pour durée de détention. Autrement dit, chaque euro d'amortissement déduit pendant la détention est réintégré au moment de la vente. L'IS ne supprime pas l'impôt, il le décale.

Les cas où l'IS s'impose sans discussion

• La location meublée, même partielle au-delà de la tolérance admise (voir notre guide dédié) : le passage à l'IS est alors automatique et subi, pas choisi.
• Un associé personne morale soumise à l'IS : sa quote-part relève de ses propres règles, ce qui complique la SCI à l'IR.
• Des travaux lourds financés par la trésorerie de la société, avec un objectif de constitution de patrimoine sur trente ans.

Les cas où l'IR s'impose

• Un bien destiné à être revendu à moyen terme, ou détenu depuis longtemps.
• Des travaux importants générant un déficit foncier imputable sur le revenu global des associés, ce que l'IS ne permet pas.
• Une SCI familiale simple, dont les associés veulent percevoir les loyers sans complexité comptable.

La formalité, et le délai de rétractation

L'option se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle s'applique. Depuis 2019, elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée ; passé ce délai, elle devient définitive. Ce droit de renonciation est une sécurité réelle, mais attention : la renonciation elle-même a un coût fiscal, car elle entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise. Les sources divergent sur l'ampleur de ce coût selon les situations ; un chiffrage préalable s'impose avant toute renonciation.

Ce que Quote-Part couvre

L'application est conçue pour les SCI à l'impôt sur le revenu, qui représentent la grande majorité des SCI familiales. Une SCI à l'IS relève d'une comptabilité commerciale avec bilan, compte de résultat, tableau d'amortissement et liasse 2065 : elle a besoin d'un logiciel de comptabilité générale ou d'un expert-comptable.