Loger gratuitement un associé dans la SCI : ce que ça change fiscalement

C'est une configuration très courante : la SCI détient la maison de famille ou l'appartement occupé par l'un des associés, sans loyer. Le régime fiscal est simple dans son principe, mais souvent mal appliqué.

Aucun revenu imposable

La doctrine administrative est claire : lorsqu'une société immobilière non transparente réserve la jouissance d'un logement à ses associés, elle ne comprend pas dans ses recettes brutes la valeur locative de ce logement. Autrement dit, il n'y a pas de loyer fictif à déclarer. C'est la transposition aux sociétés de la règle applicable au propriétaire qui occupe son propre bien.

La contrepartie : aucune charge déductible

Symétriquement, les charges afférentes à ce logement ne sont pas déductibles. Taxe foncière, assurance, travaux, intérêts d'emprunt : rien n'est déductible, puisqu'aucun revenu n'est déclaré. C'est l'erreur la plus fréquente sur ce type de dossier, celle qui consiste à déduire les travaux de la maison occupée gratuitement pour créer un déficit foncier. Ce déficit n'existe pas, et sa remise en cause est mécanique en cas de contrôle.

La dispense de déclaration 2072

C'est la seule dispense qui existe réellement. Une société qui met gratuitement un logement à disposition de ses associés et ne perçoit aucun revenu dépose sa 2072 l'année de sa constitution, puis en est dispensée les années suivantes tant que trois conditions cumulatives sont réunies : aucune modification dans la répartition du capital, la liste des immeubles ou les conditions d'occupation ; aucun revenu perçu, y compris des produits financiers ; aucune rémunération versée aux associés, ni intérêts de compte courant, ni rémunération de gérance, ni avantage en nature.

Dès qu'un de ces éléments change, une cession de parts, la mise en location d'un bien, l'achat d'un second immeuble, l'obligation déclarative reprend pour l'exercice concerné.

Les points de vigilance

• Le loyer symbolique. Demander 100 € par mois pour un bien qui en vaut 900 n'est ni une location normale ni une mise à disposition gratuite. L'administration peut réévaluer le loyer à sa valeur de marché, ou requalifier l'écart en avantage consenti à l'associé.
• L'associé qui n'est pas associé. La tolérance vise les associés. Loger gratuitement un tiers, même un proche, sort du cadre et peut être analysé comme une libéralité.
• Les statuts. Prévoyez une clause autorisant la mise à disposition gratuite, et formalisez la décision en assemblée. Sans cela, un associé mécontent pourra reprocher au gérant d'avoir privé la société de revenus.
• L'IFI. Le bien reste dans le patrimoine taxable des associés au prorata de leurs parts, et l'occupation à titre gratuit ne permet pas d'appliquer l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale détenue en direct. Ce point, discuté, mérite un avis sur les patrimoines concernés.