Gérer une SCI familiale sans expert-comptable : ce qui est obligatoire, ce qui ne l'est pas
« Faut-il un expert-comptable pour une SCI ? » est la question la plus posée par les gérants de SCI familiale. La réponse honnête : non, pour la grande majorité d'entre elles, à condition de savoir précisément ce qui est exigé. Ce guide fait le tri entre les obligations réelles et les habitudes héritées des sociétés commerciales.
Ce qu'une SCI à l'IR n'a pas à faire
- Pas de comptabilité commerciale. Le Code de commerce (livre I, titre II) s'applique aux commerçants. Une société civile qui loue nu n'y est pas soumise : pas de plan comptable obligatoire, pas de bilan ni de compte de résultat au sens comptable, pas de liasse 2065, pas d'amortissements.
- Pas de dépôt des comptes au greffe. Les comptes d'une SCI restent confidentiels.
- Pas de commissaire aux comptes, sauf seuils qu'une SCI familiale n'atteint jamais.
- Pas de TVA sur la location nue d'habitation (et sur la location de locaux nus professionnels, sauf option).
- Pas de CFE en principe pour la location nue d'habitation en dessous de 100 000 € de recettes, avec des nuances locales : la question se pose surtout pour les locaux professionnels.
Ce qu'elle doit faire chaque année
| Obligation | Fondement | Quand |
|---|---|---|
| Tenir une comptabilité suffisante pour établir le résultat foncier et rendre compte aux associés (recettes, charges, comptes courants) | Art. 1856 C. civ., statuts | Au fil de l'année |
| Déposer la déclaration 2072 | Art. 172 bis CGI, art. 46 B à 46 D annexe III | Début mai (en ligne : vers le 20 mai) |
| Remettre à chaque associé sa quote-part | Pratique, utile pour la 2044 | Avant la déclaration de revenus |
| Rapport de gérance et approbation des comptes en assemblée | Art. 1856 C. civ., décret 78-704, statuts | Délai statutaire, souvent 6 mois après clôture |
| Conserver les pièces (baux, factures, relevés, PV) | Prescription fiscale (3 ans, allongée en cas de manquement) et civile (5 ans) | Au moins 6 ans, 10 par prudence |
Ce qu'elle doit faire ponctuellement
Enregistrer les cessions de parts (dans le mois), mettre à jour les statuts et le registre des bénéficiaires effectifs en cas de changement d'associé ou de gérant, déclarer les modifications au greffe, déposer une déclaration en cas de cession d'immeuble (le notaire s'en charge pour la plus-value). Et bien sûr, renouveler les baux et diagnostics comme tout bailleur.
Quand un professionnel reste précieux
Un expert-comptable ou un avocat fiscaliste apporte une vraie valeur dans quelques situations, qui ne sont pas annuelles :
- Le choix entre IR et IS à la création, ou en cas de projet de location meublée.
- Un démembrement de parts (usufruit / nue-propriété) et sa traduction dans les statuts et la répartition du résultat.
- Un déficit foncier important, des travaux mixtes (amélioration et agrandissement dans un même chantier).
- Une cession de parts ou d'immeuble, une donation, une succession.
- Un contrôle fiscal ou un litige entre associés.
Pour tout le reste, c'est-à-dire l'année ordinaire d'une SCI qui encaisse ses loyers et paie ses charges, un outil dédié et une heure de rigueur suffisent.
Combien ça coûte, sinon
Les honoraires constatés pour une SCI familiale simple vont de 600 à 1 500 € par an chez un expert-comptable, et les logiciels de comptabilité de SCI se situent entre 200 et 350 € par an, souvent avec plus de fonctions qu'il n'en faut (bilan, liasse IS, amortissements). Le vrai coût d'une SCI mal tenue est ailleurs : un déficit mal ventilé, une quote-part oubliée, un PV inexistant au moment d'une succession.
Conçu pour la SCI familiale, pas pour l'investisseur multi-biens
Quote-Part couvre exactement le périmètre d'une SCI à l'IR : résultat foncier, 2072, quote-parts, comptes courants, assemblée.
Essayer Quote-Part gratuitement